Wohnraum weicht Ferien-Apartments

Luise M. wohnt in einer Mietwohnung mitten in der Neustadt. Ihren genauen Namen möchte sie nicht nennen. Sie arbeitet als Lehrerin und lebt seit vier Jahren in der Neustadt. Sie fühlt sich wohl hier. Die Wohnung ist schön, nur etwas klein für sie und ihre beiden Söhne.

Luise M. wohnt seit vier Jahren in ihrer Neustädter Wohnung.
Luise M. wohnt seit vier Jahren in ihrer Neustädter Wohnung.

Seit einiger Zeit bemerkt Luise M. jedoch, dass sich etwas in ihrem Wohnumfeld verändert. „Neben uns befindet sich eine Einraumwohnung, dort hat eine junge Frau gelebt. Nachdem sie ausgezogen ist, kam für eine kurze Zeit ein weiterer Nachmieter, aber seitdem wohnen dort nur noch Touristen. Auch unter uns wird ausschließlich an Feriengäste vermietet.“

Ferien-Apartment statt Wohnung

Gegen Tourist*innen hat Luise M. an sich nichts. Sie und auch ihre Nachbar*innen vermuten aber, dass dadurch die Mietpreise steigen könnten. Die Vermietung als Ferien-Apartment nimmt außerdem die Wohnung vom Wohnungsmarkt. „Eine Freundin vom Nachbarhaus hatte überlegt dort einzuziehen und bei der Hausverwaltung nachgefragt“, berichtet Luise. Die Antwort war mehrmals die gleiche: Wir leiten das weiter. Geschehen sei bis heute nichts. Und auch Luise hatte schon mit dem Gedanken gespielt, die Wohnung nebenan mit zu nutzen, weil es für sie und ihre beiden Söhne langsam zu eng wird. Auch da fiel die Antwort gleich aus: Wir leiten es weiter.

Wohnraum geht Dresden durch Ferien-Apartments verloren

Luise M. ist kein Einzelfall. Der Wohnraum in Dresden wird knapper – gleichzeitig wird die Stadt attraktiver für Plattformen, wie Airbnb, Wimdu, Fewo-direkt, LimeHome, PrimeFlats oder 9flats. Sie bieten Ferienwohnungen für Kurzzeitaufenthalte an. Laut Sächsischer Zeitung gibt es nach jetzigen Schätzungen in Dresden 1.200 Ferienwohnungen (kostenpflichtiger Beitrag auf sächsische.de).

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Viele davon entfallen auf die Äußere Neustadt, das Hechtviertel und die Altstadt. Die Zahlen sind jedoch mit Vorsicht zu genießen, denn eine genaue Statistik darüber gibt es seitens der Stadt bisher nicht. „Eine gesetzliche Meldepflicht für die Betreiber von Ferienwohnungen besteht gegenüber der Stadtverwaltung nicht, ohne eine solche dürfen entsprechende Daten auch nicht erhoben werden“, so Diana Petters, Pressesprecherin der Stadt Dresden. Das bedeutet aber auch: Wer keine Zahlen hat, kann nur schwer über ein Problem diskutieren.

Antrag zur Erfassung von Ferienwohnungen

Genau deshalb hatte der Dresdner Stadtrat auf die Initiative von SPD, Grünen und Linken den Oberbürgermeister Dirk Hilbert (FDP) damit beauftragt, sich aktiv gegen eine Zweckentfremdung von Wohnraum einzusetzen (Stadtratsbeschluss vom 6. Juni 2019). Solch eine Zweckentfremdung kann vorliegen, wenn Wohnraum ausschließlich oder größtenteils an Urlauber*innen vermietet wird oder aus Spekulationsgründen länger leer steht. Momentan wird diese Studie angefertigt. „Aufgrund der Corona-Pandemie und dem Notbetrieb der Stadtverwaltung konnten die Ergebnisse dieser Studie noch nicht innerhalb der Verwaltungsspitze erörtert werden“, sagt Pressesprecher Karl Schuricht. Die Stadtverwaltung rechnet im Laufe der nächsten Wochen mit einer Veröffentlichung.

Bis zu 3,5 Prozent der Wohnungen

In der Beschlusskontrolle des Stadtrates vom 21. April 2020 lässt sich aber schon einiges nachlesen:
Laut der Studie gibt es in Dresden bis zu 1.300 Wohnungen, die als Ferienwohnung zweckentfremdet sind – das sind rund 0,4 Prozent des Wohnungsbestandes in Dresden. In der Innenstadt kann der Anteil auf 3,5 Prozent steigen. In den vergangenen Jahren hat die Anzahl stark zugenommen, seit 2017 plus 50 Prozent. Konkrete Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt seien aber empirisch nicht zu belegen. (den ganzen Zwischenbericht als PDF gibt’s auf dresden.de)

Neustadtgrüne drängen auf eine Problemlösung

Während gegenwärtig also die Studie erörtert wird, verlangen nun auch die Stadtbezirksbeiräte der Neustadt-Grünen eine Bestandsaufnahme von zweckentfremdet genutztem Wohnraum. Sie sehen einen deutlichen Mangel an mietbarem Wohnraum in der Neustadt. Viele Wohnungen seien als Kurzzeitwohnung umgenutzt worden. „Wir freuen uns über die Initiative des Oberbürgermeisters. Wir wünschen uns aber, dass das Problem mit Dringlichkeit behandelt wird, hier gibt es Diskussionsbedarf in der Neustadt“, sagt Oliver Mehl (Grüne). Die Neustadtgrünen haben den Antrag beim Stadtbezirksbeirat eingereicht. Er wird in der nächsten Sitzung am 15. Juni behandelt.

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Sechs von 14 Wohnungen in einem Haus zweckentfremdet

So verdeutlicht ein weiteres Beispiel aus der Neustadt, wie ernsthaft das Problem ist: „Bei uns im Mehrfamilienwohnhaus sind derzeit sechs von 14 Wohnungen zu Ferien-Appartements umgewidmet“, sagt Arnold aus der Neustadt. Auch er möchte nicht bei Klarnamen genannt werden. „Seit Januar 2019 werden jeweils nach Kündigung durch und Auszug der vorhergehenden Mieter*innen die Wohnungen aufwändig renoviert. Auf diese Art und Weise sind innerhalb eines guten Jahres fast 50 Prozent der Wohnungen in dem von uns bewohnten Gründerzeithaus dem regulären Mietmarkt entzogen worden. Es besteht kein Zweifel daran, dass auch nach Auszug der derzeitigen Mietenden weitere Wohnungen umgewidmet werden.“ Arnold selbst hat sich mit dieser Problematik an die Stadtbezirksbeiräte gewandt.

Auch in einem Haus auf der Königsbrücker Straße gibt es mehr Ferienapartments als Wohnungen.
Auch in einem Haus auf der Königsbrücker Straße gibt es mehr Ferienapartments als Wohnungen.

Mehr Gewinne durch Tourismus

„Uns geht es dabei nicht um Vermieter*innen, die während ihrer Urlaubszeit die eigenen vier Wände für ein paar Wochen anbieten. Uns geht es um die gewerbliche Nutzung solcher Wohnungen“, erklärt Oliver Mehl. Er sieht darin die Strategie der Vermieter*innen, Gewinne zu maximieren. So könne man durch die Vermietung solcher Ferien-Apartments fast das Doppelte oder Dreifache verdienen.

Die Neustadtgrünen verlangen, dass nach der Erfassung mögliche Maßnahmen in die Wege geleitet werden. Das könnte als Zweitwohnungssteuer oder als Zweckentfremdungsverordnung verwirklicht werden. Ähnliche Strategien wurden bereits in anderen Großstädten wie Berlin oder München ergriffen.

Ein Zweckentfremdungsverbot kann die Stadt Dresden allerdings erst dann als Satzung beschließen, wenn es eine Rahmengesetzgebung durch den Freistaat Sachsen gibt. Im Jahr 2019 hatte die Fraktion von B90/Die Grünen einen ersten Gesetzentwurf in den Sächsischen Landtag eingebracht, er fand dafür aber keine Mehrheit.

„Es ist wichtig und richtig, dass die Stadt jetzt darauf drängt, dass die Möglichkeit einer kommunalen Regelung für die zweckentfremdete Nutzung analog zu anderen Bundesländern möglich ist. Dazu braucht es klare gesetzliche Rahmenbedingungen auf Landesebene, für die sich der Oberbürgermeister beim Freistaat rasch und vehement einsetzen soll“, sagt Stadtbezirksbeirat Torsten Abel

Corona und die Auswirkungen für Airbnb

Airbnb hat seit den Reisebeschränkungen durch Covid-19 beträchtliche Einbußen erlitten. Das Unternehmen aus dem Silicon Valley musste jeden vierten Angestellten entlassen. (Quelle: Airbnb-Chef Brian Chesky) Viele Anbieter*innen nahmen ihre Ferienwohnungen von der Plattform. Auch in der Dresdner Neustadt konnte man einen Rückgang der Angebote seit März 2020 beobachten. Ob diese Ferienwohnungen nun aber wie in Dublin oder Prag wieder auf dem Wohnungsmarkt auftauchten, konnte die Stadtverwaltung Dresden nicht beantworten.

Und nach Corona?

Die Neustadtgrünen sehen genau jetzt die Chance über Regulierung von Ferienwohnungen nachzudenken. „Auch mit einer beginnenden Öffnung für den Tourismus wird das Angebot durch Hotels und Herbergen die Nachfrage nach touristischen Unterkünften weit übersteigen“, so die Neustadtgrünen. Das heißt: Ferienwohnungen stellen eine zusätzliche Konkurrenz für regionale, gegenwärtig generell schon betroffene Hotelbranche dar. Airbnb selbst lässt sich aber nicht in die Enge treiben. Das Unternehmen arbeitet momentan an einem Hygienekonzept zur Reinigung der Wohnungen. Buchen konnte man trotz Pandemie weiterhin. Airbnb machte bisher nur per Mail auf die gegenwärtigen Beschränkungen aufmerksam. Die anfallenden Stornierungskosten für die Gastgeber*innen wurden teilweise (25 Prozent) von dem Unternehmen selbst übernommen.

Zurück zu Luise M.

Die Lehrerin ist momentan froh, dass die Gäste ausbleiben. Denn wie sicher ist es in einem Haus, wenn dauernd Fremde im Haus ein- und ausgehen? Und Fakt ist: Wer über Airbnb bucht, nimmt der Hausgemeinschaft etwas weg. „Die Vermietung von Ferienwohnungen hat auch Folgen für das soziale Umfeld“, sagt Oliver Mehl.

Wem gehört der Wohnraum in Dresden?
Wem gehört der Wohnraum in Dresden?

9 Kommentare zu “Wohnraum weicht Ferien-Apartments

  1. Wehret den Anfängen! Wohnen ist eben kein gewöhnliches Handelsgut sondern besonders in Städten ein knappes und sozial bedeutsames. Ich hoffe die Politik ist hier klug und schnell.
    Übrigens: Was in der Innenstadt richtig ist, kann auf dem Lande falsch sein.

  2. Bei uns auf der Hoyerswerdaerstr. haben sich in einem Haus mittlerweile drei verschiedene Anbieter eingenistet und u.A die Wohnung von Bekannten nach deren Auszug in „Prime Flats“ etc umgewandelt.

    Andauernd hört man die Trolleys über den Bordstein rattern und das defekte Schließsystem summen.

    Daneben dann die Weinzentrale vor welcher die fetten Karren parken und gegenüber ein Fahrradladen in welchem Räder mehrere tausend Euronen kosten.

    Läuft bei uns in der Neustadt…

  3. Ich hatte selber die Ehre auf der Hoyerswerdaer eine lange schöne Zeit zu leben. Dann kam ein gewisser Herr der monopyly-style-mäßig die Straße Stück für Stück kauft – hat er mir wirklich so gesagt – und dann die Mieter mit teils unzulässigen Mitteln raus ekelt oder schmeißt. FYI: Er ist Jurist… Letztens beim Spazierengehen habe ich dann auch 5 solcher Schlüssel-Safes für „limehome“ an der Tür hängen sehen. Bei den Vertragskonditionen und der Wohnsubstanz kann ich auch verstehen, dass kein normaler Mieter da einzieht. Kann sich keiner leisten, der auch noch was Essen möchte im Monat.
    Schöne neue Welt.

  4. na na: alle Ferienwohnungen MÜSSEN schon JETZT bei der Stadtverwaltung angezeigt werden, da die Gäste Beherbergungssteuer ( 6 % ) bezahlen, Airbnb macht das übrigens automatisch für die Stadt, die Beherbergungssteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für Dresden und dann sind noch 7 % Umsatzsteuer ans Finanzamt fällig, macht also 13 % Steuereinnahmen !! So mancher Vermieter hat auch schlechte Erfahrungen mit Dauervermietungen gemacht, nicht alle Mieter sind „ENGEL“ und auf dem Schaden bleiben die Vermieter sitzen!

  5. Irgendwie verstehe ich die Welt nicht mehr. Was genau ist denn nun so attraktiv an der Neustadt, dass irgendwelche Touristen hier übernachten wollen? Ich höre nur, es sei hier zu laut, zu dreckig und man liest jeden Tag von einer neuerlichen kriminellen Tat, die oft auch zu Personenschäden führt. Für einen angenehmen, erholsamen Urlaub würde ich doch in ruhigere Stadtteile ziehen. Wirklich „Party machen“ kann man doch hier auch nicht, da es kaum Clubs gibt. Was wollen die Touristen denn hier? Am „Assieck“ zwischen mehr oder weniger geistig gesunden Leuten sitzen und „Szene“-Luft (Gähn!) schnuppern? Oder ist es der Kunsthof (Bissel mau, oder?)?

  6. @Oliver Mehl

    … da ist die Hoyerswerdaer ein interessantes Beispiel, denn hier wurde der Autoverkehr incl. Parkplätze reduziert, schon ziehen die Mieter aus. Ein Vermieter hat evtl. erst langfristig vermietet, doch aus der ständigen Fluktuation auf Ferienwohnung umgeschaltet..?

    In diesen (beruhigten) Arealen möchten am Ende nur noch junge Studenten wohnen, was eine hohe Fluktuation und damit verbundene Kosten / Aufwand für den Vermieter zur Folge hat. Dann macht man es evtl. zum Prinzip „Kurzzeitvermietung“ und kann die Kosten decken…

    Ergo würde man mit einer Fussgängerzone auf der Louisenstrasse das gleiche erreichen? …die totale Gentrifizierung. Das normale Leben (Familien haben oft ein Auto) zieht aus, die Neustadt wird zur Postkarte und die Touristen machen Insta-Fotos…

    Schöne Grüsse aus Amsterdam und Co.

    Also manchmal besser etwas Abstand zur so genannten „Woche des guten Lebens“ und der Fussgängerzonenidee, denn die auf der Louisenstrasse geforderte Entwicklung wird nur den Tourismus und die Gentrifizierung verstärken…. Da ist nicht immer der Vermieter schuld.

  7. @Bernd63: Sehr interessant. Auf Anfrage antwortete die Pressestelle wie folgt:

    „Das Steuer- und Stadtkassenamt antwortet Ihnen:

    1. Verfügt die Stadt Dresden über eine Statistik zu Ferienwohnungen?

    [Antwort:] Nein. Eine gesetzliche Meldepflicht für die Betreiber von Ferienwohnungen besteht gegenüber der Stadtverwaltung nicht, ohne eine solche dürfen entsprechende Daten auch nicht erhoben werden. Auch im Zusammenhang mit der Verwaltung der Beherbergungssteuer werden zu den einzelnen Beherbergungsbetrieben keine Merkmale zur Art der Einrichtung
    („Hotel“, „Pension“, „Ferienwohnung“ etc.) erfasst oder verlässlich statistisch auswertbar vorgehalten.“

    Kannst Du mir (gerne auch per Mail) evtuelle Aufforderungen, eine Ferienwohnung anzuzeigen, senden. Oder gibt es dazu eine Verordnung, die wir in der Recherche bislang nicht gefunden haben? Danke schonmal.

    Gruß, Anton

  8. Richtig guter Artikel!
    Leider entsteht durch die Gäste viel Unruhe im Haus. Die Haustüren bleiben offen stehen, es entsteht Lärm und Müll. Durch die offen stehenden Haustüren kommen dann zwielichtige Gestalten ins Haus und machen dann noch mehr schaden und klauen. Das ist leider mittlerweile Alltag geworden.

  9. Interessant: Heute veröffentlicht die Stadt Dresden eine Pressemitteilung zum Thema.

    Wohnungen als Ferienwohnungen zweckentfremden?
    Das betrifft 0,4 Prozent der Wohnungen in Dresden

    1.150 bis 1.300 Wohnungen in Dresden – das sind 0,4 Prozent des gesamten Wohnungsbestands in der Landeshauptstadt – werden als Ferienwohnungen genutzt und gelten damit als potenziell zweckentfremdet. Zu diesem Ergebnis kommen Wissenschaftler des Forschungsinstituts Empirica AG. Sie haben im Auftrag der Stadt private Unterkünfte analysiert, die auf Internetportalen wie Airbnb und Fewo-direkt inseriert werden. Betroffen seien laut Empirica überwiegend Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen. Das Gutachten der Empirica AG ist unter http://www.dresden.de/wohnen veröffentlicht.

    Die als Ferienwohnungen genutzten Wohneinheiten konzentrieren sich räumlich vor allem auf die zentralen und touristisch attraktiven Stadtteile: die Altstadt (3,6 Prozent des Wohnungsbestandes) sowie die Äußere und die Innere Neustadt (2,1 bzw. 1,6 Prozent). Belege für Wohnungsmarkt-Verzerrungen durch die angebotenen Ferienwohnungen oder kleinräumige Auswirkungen auf Dresdner Nachbarschaften fanden die Experten nicht. Allerdings hat die Anzahl der Ferienwohnungen zwischen 2017 und 2019 stadtweit um 300 Wohnungen zugenommen. Das entspricht einem Anstieg um 50 Prozent.

    Dresdens Beigeordnete für Arbeit, Soziales, Gesundheit und Wohnen, Dr. Kristin Klaudia Kaufmann, erklärt: „Dass unsere Stadt Gäste und Touristen aus aller Welt anzieht, freut uns natürlich. Der Reiz Dresdens liegt gerade in den kurzen Wegen. Hier kann man gleichzeitig gut leben, arbeiten und wohnen. Das soll auch in Zukunft so sein“. Die Bürgermeisterin plädiert deshalb für ein Frühwarnsystem: „Die Stadt wird regelmäßig ein wachsames Auge auf eine mögliche Zweckentfremdung von Wohnraum werfen. Sollte immer mehr Wohnraum durch Umwidmung verloren gehen, werden wir mit der Landesregierung über ein Zweckentfremdungsverbot sprechen.“

    Derzeit haben die Städte und Gemeinden in Sachsen keine rechtliche Handhabe, um eine Zweckentfremdung von Wohnraum durch Ferienwohnungen zu verhindern. Dafür wäre eine Landesvorschrift erforderlich. Diese müsste auch genau definieren, unter welchen Umständen Wohnraum als zweckentfremdet gilt. Nach den Empirica-Forschern liegt dies vor, wenn eine Wohnung mindestens 90 Tage pro Jahr zur Fremdenbeherbergung vermietet wird.
    Ein generelles stadtweites Verbot lehnt Dr. Kristin Klaudia Kaufmann jedoch ab: „Es geht darum, die Versorgung der Einwohnerinnen und Einwohner mit Wohnraum zu sichern und den typischen Charakter und Charme der Stadtteile zu bewahren. Deshalb sollte das Zweckentfremdungsverbot auf Stadtteilebene ansetzen. Ein Riegel sollte zu allererst in Stadtteilen vorgeschoben werden, in denen viele Ferienwohnungen vorhanden und die Mieten überdurchschnittlich hoch sind.“

    Weitere Informationen: http://www.dresden.de/wohnen

Kommentieren gern, aber bitte recht freundlich.

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