Hausbau: Wichtige Schritte auf dem Weg ins Eigenheim

Ein eigenes Haus zu bauen, ist für jeden Bauherrn ein großes Projekt, schließlich kennen sich nur die wenigsten beim Thema Hausbau aus. Gleichzeitig gibt es eine Menge zu beachten und zu planen – und das schon vor dem ersten Spatenstich. Dieser Ratgeber verrät, welche Schritte bis zum eigentlichen Baubeginn nötig sind.

Die aktuelle Wohnsituation in Dresden

Der Anteil an preiswerten Wohnungen ist in Dresden aktuell knapp, die ortsübliche Vergleichsmiete ist seit 2016 um 6,4 Prozent angestiegen – und noch ist keine gegenläufige Tendenz in Sicht. Viele Menschen können sich den Wohnraum im Stadtzentrum nicht mehr leisten. Die Lage ist weiterhin angespannt.

Denn obwohl seit 2011 wieder mehr Wohnungen in Dresden gebaut werden, deckt die Bauleistung den Bedarf bei Weitem nicht ab: Dresden hat aktuellen Prognosen zufolge im Jahr 2030 rund 582.000 Einwohner. Daraus ergibt sich ein zusätzlicher Wohnbedarf von insgesamt 30.050 Wohnungen.

Auch die Immobilienpreise steigen in den deutschen Großstädten immer weiter an. Die ortsüblichen Kaufpreise in Dresden liegen für Wohnungen aktuell zwischen 1.500 und 2.500 Euro pro Quadratmeter. Bei Häusern liegt der Kaufpreis zwischen 2.000 und über 3.500 Euro pro Quadratmeter.
Attraktiver ist es da, selbst ein Haus zu bauen. In Dresden liegen die aktuellen Quadratmeterpreise für ein Grundstück (Einfamilienhaus) etwa bei 180 Euro (mittlere Lage) beziehungsweise 280 Euro (gute Lage). Zum Vergleich: In Berlin sind es 295 und 505 Euro, in Hannover 300 und 415 Euro und in München sogar 1.750 und 2.500 Euro.

Die Finanzierung sichern

Der Traum vom Eigenheim kann sich nur erfüllen, wenn ausreichend finanzielle Mittel dafür zur Verfügung stehen. Wenn mittendrin das Geld knapp wird, hat sich der Hausbau schnell erledigt. Die Klärung der Finanzen ist deswegen der erste und zugleich wichtigste Schritt auf dem Weg zum Eigenheim.

Die Budgetplanung

Zunächst steht die Budgetplanung an. Hierbei wird ermittelt, wie viel Haus sich die Bauherren leisten können. Dazu werden sämtliche Kosten und Ausgaben, die pro Monat anfallen, gegenübergestellt. Daraus ergibt sich dann, wie viel Eigenkapital übrig ist, das in den Hausbau investiert werden kann. Dieser Betrag sollte wenigstens 20 Prozent der gesamten Finanzierungssumme für das Bauprojekt ausmachen.

Bei der Budgetplanung wird außerdem ermittelt, wie viel Geld im Monat zur Verfügung steht, um den Baukredit zurückzuzahlen. Das verschafft Bauherren im Vorfeld einen Überblick darüber, wie hoch die Kreditsumme sein darf und wie viel Geld sie insgesamt für den Hausbau ausgeben können.

Einen Baukredit beantragen

Im nächsten Schritt geht es darum, entsprechend der finanziellen Möglichkeiten einen Baukredit zu beantragen. Nur mit Hilfe eines solchen Darlehens lässt sich der Traum vom Haus überhaupt erst realisieren.

Um einen Kredit beantragen zu können, muss man gewisse Voraussetzungen erfüllen. Der Kreditnehmer muss

• mindestens 18 Jahre alt sein,
• den Erstwohnsitz in Deutschland haben sowie
• ein Konto bei einer deutschen Bank führen.

Ein weiteres wichtiges Kriterium besteht darin, die Kreditwürdigkeit vorweisen zu können. Denn die Bank, bei der das Darlehen beantragt wird, verlangt unter anderem einen Nachweis über ein geregeltes Einkommen, um sicherzustellen, dass der Kreditnehmer in der Lage ist, über die gesamte Laufzeit die Raten zu bezahlen. Außerdem holt die Bank Informationen über das Zahlungsverhalten des Kreditnehmers von Auskunftsdiensten wie der SCHUFA ein, um dessen Bonität beurteilen zu können.

Auf eine gute Bonität achten

Wenn man seinen Zahlungsverpflichtungen nicht rechtzeitig nachkommt, wirkt sich das negativ auf die Bonität aus, weil das als schlechte Zahlungsmoral gewertet wird. Ein durch die Bank gekündigter Kredit, ein Eintrag im Schuldnerverzeichnis, eine offene Rechnung – all solche Dinge senken die Kreditwürdigkeit.
Und das wiederum verschlechtert die Chancen auf einen erneuten Kredit, wie er etwa für den Hausbau dringend benötigt wird. Denn hierbei sind große Geldsummen im Spiel, für deren Vergabe sich die Bank ausreichend absichern muss. Ein negativer SCHUFA-Eintrag macht es daher nahezu unmöglich, einen Baukredit genehmigt zu bekommen. Die einzige Möglichkeit besteht darin, der Bank anderweitig Sicherheiten zu bieten.

Etwa, indem der Partner ebenfalls zum Kreditnehmer wird – das erhöht generell die Chancen auf einen Kredit. Auch ein Bürge dient als zusätzliche Absicherung für die Bank: Sollte der eigentliche Kreditnehmer nicht zahlungsfähig sein, übernimmt der Bürge die Ratenzahlung. Generell verbessert sich die Bonität, wenn man

• Rechnungen immer rechtzeitig bezahlt,
• Kredite wie vereinbart tilgt,
• unnötige Konten und Kreditkarten kündigt und
• negative Einträge nach Ablauf ihrer Löschfrist entfernen lässt.

Außerdem lohnt es sich immer, verschiede Kreditangebote zu vergleichen und dadurch den Kredit zu finden, der zu den eigenen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten am besten passt.

So viel Kapital ist nötig

Viele Bauherren unterschätzen, wie viel Kapital insgesamt für den Hausbau benötigt wird. Allein für ein Grundstück in Dresden werden – je nach Größe der Fläche – bis zu 580 Euro pro Quadratmeter fällig. Der Hausbau an sich kostet durchschnittlich 1.300 Euro pro Quadratmeter, wobei Balkon, Keller und Terrasse nicht miteingerechnet sind. Rund 15 Prozent des Anschaffungspreises betragen die Baunebenkosten, die sich aus verschiedenen Positionen zusammensetzen. Dazu gehören

• die Notarkosten für den Kaufvertrag,
• die Eintragung im Grundbuch,
• die Erschließungskosten für Gas, Wasser, Strom, Telefon und Fernsehen sowie
• die Versicherungen, die während der Bauphase benötigt werden.

Wichtige Dokumente

Für die Planung und den Bau eines Hauses werden bestimmte Dokumente benötigt.

Der Bauantrag

Mit dem Bauantrag wird bei der unteren Bauaufsichtsbehörde die Erteilung der Baugenehmigung beantragt. Die benötigt man, um mit dem Hausbau beginnen zu können. Neben dem Antrag werden noch andere Dokumente benötigt. Welche das sind, fällt in jedem Bundesland anders aus. Zudem ist nicht in jedem Bundesland eine Baugenehmigung nötig, sofern es einen verbindlichen Bebauungsplan gibt und die Erschließung des Grundstücks gesichert ist.

Den Bauantrag reichen Bauherren aber nicht selber ein – das muss ein Bauvorlageberechtigter erledigen. Das kann ein Architekt sein oder ein Ingenieur des Hausbauunternehmens.

Weitere Unterlagen

Vor Vertragsabschluss und nach der Fertigstellung des Baus sind die Baufirmen dazu verpflichtet, den Bauherren bestimmte Dokumente auszuhändigen. Dazu gehören sämtliche Unterlagen, die belegen, dass das gesamte Bauprojekt die Bestimmungen der Landesbauordnung einhält. Außerdem müssen Nachweise zur Energieeinsparverordnung (EnEV) und zum Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) vorgelegt werden. Außerdem Nachweise für den Darlehensgeber bezüglich der Planung und Ausführung des Bauvorhabens.

Es gibt noch weitere Unterlagen, die sich die Bauherren aushändigen lassen können, wenn sie Bedarf dafür sehen. Welche das sein sollen, muss vorher im Vertrag mit aufgeführt sein. Zu diesen

• optionalen Unterlagen gehören
• statistische Berechnungen und Positionspläne,
• Bauausführungspläne,
• Qualitätsnachweise für die Baumaterialien und
• Installationspläne.

Vorschriften für den Hausbau

Grundsätzlich legt die Landesbauordnung (LBO) des jeweiligen Bundeslandes fest, welche Rechte und Vorschriften beim Hausbau gelten. Dazu kommen noch weitere Verordnungen, Sonderbauverordnungen und Richtlinien.

Unter Umständen liegt für das Gebiet, in dem das Haus gebaut werden soll, ein Bebauungsplan vor. Ist das der Fall, müssen sich die Bauherren nach den darin enthaltenen Vorgaben richten. Den Bebauungsplan kann man bei der Gemeinde einsehen. Er kann vorschreiben, welche Anzahl an Geschossen zulässig und welche Dachform erlaubt ist. Sollte kein Bebauungsplan vorliegen, muss sich das Haus in seiner Gestaltung an den umliegenden Häusern orientieren.

Die Suche nach dem passenden Grundstück

In einem nächsten Schritt geht es darum, das passende Grundstück für das Bauvorhaben zu finden. Da man für gewöhnlich nur einmal im Leben ein Haus baut und sich für viele Jahre in der Umgebung wohlfühlen soll, muss es gut überlegt sein, wo das Haus stehen soll.

Die Lage muss zu den Bedürfnissen passen

Welche Lage am besten ist, hängt immer von den persönlichen Bedürfnissen und Wünschen ab. Es gilt abzuwägen, ob Rand- oder Innenstadtlage besser ist. Weitere Faktoren, die die Wahl der Grundstückslage beeinflussen, sind

• die Entfernungen zu Arbeitsplatz, Familie, Freunden,
• die Anbindung an den Nahverkehr,
• das Verkehrsaufkommen sowie
• die Ausstattung der Umgebung mit Einkaufsmöglichkeiten, Kirchen, Schulen, Apotheken und Ärzten.

Faktoren für mögliche Zusatzkosten erkennen

Bei der Wahl des Grundstücks ist auch die Bodenbeschaffenheit ein wichtiger Faktor. Ein Bodengutachten gibt darüber Auskunft, sodass die Beschaffenheit von Anfang an bei der Planung bedacht werden kann. Das erspart den Bauherren später einige Zusatzkosten durch Komplikationen und Verzögerungen.

Man sollte vor dem Kauf des Grundstücks außerdem klären, wie hoch die Erschließungskosten etwa werden. Wenn eine Bodensanierung droht, Dritte Rechte an dem Grundstück haben oder ein Eintrag im Altlastenverzeichnis vorliegt, können die dadurch entstehenden Zusatzkosten das gesamte Bauprojekt gefährden.